Незнание рождает страх

 

Зачастую причиной нежелания воспользоваться ипотечным кредитом является низкая информированность населения относительно данного банковского продукта. Незнание порождает страх. Тут, безусловно, необходимо работать профессиональным участникам рынка. Уже сейчас многие риэлторские компании создали специальные отделы ипотеки, которые методично доносят до покупателей, что ипотека - это не миф, а реальная финансовая услуга. И покупать, используя кредит, совсем не страшно. Заемщики, которые брали кредит в 2001 - 2002 гг., уже (или почти) расплатились и получают второй, в то время как большая часть потенциальной аудитории все еще не понимает многих терминов, которыми оперирует реклама и профессионалы.

Безусловно, для достижения статуса массового продукта ипотека должна быть доступной. Понятие доступности включает в себя не только фактор повышения "ипотечного сознания" населения, но и стоимости продукта как такового, а также порогового момента по средствам заемщика, которых будет достаточно для получения кредита. Реалии сегодняшнего ипотечного рынка таковы: российские игроки стеснены ресурсами. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно изза разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада полгода-год). Альтернативой здесь может служить фондовый рынок, где ипотека найдет нужные деньги. Крайне приятно, что законодатель дорабатывает "мертворожденный" закон об ипотечных ценных бумагах, поддерживая ипотеку как отрасль в целом.

Жилье может стать доступней

Сейчас банки можно разделить на две категории. Часть относится к ипотеке как к комиссионному бизнесу, то есть выдает кредит и за максимально короткий срок продает другому институту. Вторая категория - это те, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения. Их деятельность нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе, по мере снижения ставок, ценность такого портфеля будет расти, и появятся возможности для рефинансирования.

В масштабах страны крайне важно появление рыночного института рефинансирования ипотечных кредитов. Это даст мощный стимул к росту ипотечного кредитования. Открытый вторичный рынок ипотеки предоставит информацию всем заинтересованным участникам о стоимости ресурсов ифакторах, влияющих на эту стоимость. Вторичный рынок ипотеки, по аналогии с рынком ценных бумаг, подразумевает выпуск и обращение ценных бумаг, обеспеченных однородными правами требования, более кратко - секьюритизацию.

Профессионалы рынка говорят о секьюритизации постоянно, они знают, как это должно выглядеть, уверены в финансовой привлекательности этого инструмента, но никто ничего еще не сделал. Кое-что произошло (например, выпуск зарубежных нот, гарантированных облигаций), но эти единичные сделки подтверждают привлекательность классических ипотечных ценных бумаг. В принятом законе императивно установлены требования к ипотечным кредитам, что не позволяет рынку определить оптимальное соотношение качества кредитов и итоговой стоимости ресурсов, привлеченных размещением ипотечных ценных бумаг. В закон ожидаются поправки, будут выпуски ипотечных облигаций и стоимость рыночных ресурсов определит дальнейшее направление развития ипотеки. Скорее всего, ипотека станет доступнее, то есть, уменьшится общая сумма средств, которые необходимы заемщику, чтобы в конечном итоге стать собственником квартиры. Это касается не только предела снижения ставок, но и других важных характеристик кредитов, например, размера первоначального взноса, требований к объекту залога.

Не для тощих кошельков  

За последние десять лет 80% россиян, живущих в крупных городах, жилья не покупали и не получали бесплатно. При этом ровно половина горожан нуждается в более свободном и удобном жилье. К такому выводу пришли эксперты Аналитического центра Юрия Левады. 47% респондентов проживали в приватизированных квартирах, 23% в собственных домах, 21% имели государственное жилье, 2% - ведомственное, а 5% квартиры снимали.

Из тех россиян , которые хотели бы улучшить жилищные условия, половина не в состоянии этого сделать. 50% опрошенных об ипотечных кредитах знают понаслышке, а 22% и вовсе ничего об этом не слышали.

Те же, кто "в курсе", относятся к ипотечному кредитованию, как правило, положительно. Но без малого две трети уверены, что такие кредиты им не по карману, а 26% рассматривают эту возможность только как гипотетическую. Среди них более половины взяли бы кредит под 13% годовых на 30 лет и никак не меньше. Из тех респондентов, кому удалось улучшить жилищные условия, 6% получили квартиры "по очереди", 5% - по наследству, 2% брали кредит, а 7% использовали личные средства. 

Требования банков к объекту залога крайне важны и также влияют на развитие ипотечного рынка. Немногие банки кредитуют покупку квартир по всей Московской области, не говоря уже о небольших городах и поселках. Такая ситуация сложилась из-за низкой ликвидности подобного объекта и по причине отсутствия квалифицированных сотрудников, либо сети банка в той или иной местности.

Для изобретательности места много

Несмотря на сильную социальную составляющую ипотеки, все больше кредитов предоставляется на приобретение индивидуальных жилых домов, земли, также даются нецелевые кредиты под залог недвижимости. БИНБАНК начал с двух продуктов: кредиты на покупку и под залог квартиры. Выбраны две простые похожие программы для налаживания внутренних бизнес-процессов. Ясно, что расширять продуктовую линейку необходимо. В ближайшей перспективе наиболее интересным представляется кредитование на этапе строительства жилья. Для подобного рода кредитов основным риском для банка и заемщика является возможная незавершенность строительства дома по каким-либо причинам. Если исключить риск "незавершенки", то подобные кредиты намного надежнее классического кредитования на покупку вторичного жилья. Поскольку обеспечением является залог прав требования, и в случае неплатежей отсутствует дилемма выселения или принятия убытков.

Менее рискованно расширять линейку, кредитуя покупку земли и коттеджей. Конечно, и здесь появляется ряд специфических вопросов по поводу категорий и целевого назначения земель, особенно учитывая принцип приоритета охраны земель над использованием в виде недвижимого имущества. Представление о коттедже (особенно как символа красивой жизни и успешной деятельности) также очень субъективное.

Так или иначе, в настоящий момент оценка хороших или рисковых кредитов и заемщиков происходит по наитию, поскольку российская ипотека только появляется и история каких-либо перемен попросту отсутствует. По мере развития первичного и вторичного рынка появится много интересных продуктов - в этом отношении для отечественной изобретательности еще много места.

Сейчас ни один банк не решается значительно отклониться от общепринятых стандартов кредитования, именно по причине риска неудачного рефинансирования. При появлении открытых и понятных механизмов вторичного рынка обращения ипотечных кредитов можно будет назвать ипотеку действительно доступной для банков, а значит и для их клиентов - заемщиков. 
 

Источник: Национальный Банковский Журнал  (№5 (28), 2006)





Все о шинах и дисках


каталог ссылок